Declaración de ruina

Durante la pasada Feria Ecosentido tuve el placer de conocer a una gran cantidad personas que se acercaron por el humilde stand de la Red de Construcción con Paja y compartieron conmigo algunos minutos llenos de inquietudes e ilusiones. Así fue como conocí a Inés y su proyecto para la reutilización de lana de oveja, dando comienzo a un intercambio de dudas y propuestas centradas en la vivienda que recientemente habían adquirido en Asturias para dar forma a su proyecto.

La edificación, compuesta por varios predios, es de tipo tradicional levantada con mampostería de piedra y estructura de madera. Se calcula que su construcción puede datar entre 1870-1880 y, como es natural en este tipo de muestras de arquitectura popular, la edificación presenta numerosas lesiones de variable gravedad, entre las que se encuentran filtraciones de agua a través de la cubierta que afectan a la estructura de madera, vuelco de muros portantes al fallar el atado que proporcionan las vigas de madera dañadas, desprendimientos de revocos exteriores y otras de menor consideración que afectan a la habitabilidad de la vivienda.

Como se ha dado el caso de que el arquitecto que ha realizado el levantamiento del estado actual del edificio ha mencionado la existencia de una «carta» que posee el Ayuntamiento donde se amenaza con la declaración de ruina del inmueble, he decidido escribir algunas líneas sobre el tema en cuestión ante la preocupación de Inés.

En primer lugar, la declaración de ruina de un inmueble constituye un acto de disciplina urbanística que requiere una declaración formal formulada por la Administración competente por iniciativa propia, a petición razonada de otros órganos o en virtud de denuncia por cualquier persona física o jurídica, aunque no alegue la existencia de daños o peligros para sí o sus intereses legítimos. Además, es una constatación objetiva de una situación, independientemente de las causas que hayan dado lugar a la ruina, pero al ser también un concepto jurídico indeterminado, requiere la comprobación del mismo a través de pruebas periciales.

Tras la Sentencia 61/1997 del Tribunal Constitucional, que deslió el complejo nudo sobre competencias en el ordenamiento del territorio, las Comunidades Autónomas tuvieron que redactar sus propias Leyes adaptando todas las disposiciones entre las que se incluían los supuestos de ruina. En el caso de Asturias, las normas que hacen referencia a la ordenación del territorio y el urbanismo son el Decreto Legislativo 1/2004 y el Decreto 278/2008.

Los supuestos por los que en Asturias se puede declarar en situación de ruina un inmueble son:

• Ruina económica: Cuando el coste de las obras necesarias para mantener o reponer las condiciones adecuadas de seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructural supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil que la preexistente.
• Ruina técnica: Cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales, con peligro cierto y constatado de derrumbe.
• Ruina urbanística: Cuando se requiera la realización de obras de conservación que no puedan autorizarse en ningún caso por estar declarado el inmueble fuera de ordenación.

Una vez que el órgano municipal competente declara la situación de ruina e inicia su expediente, el procedimiento de tramitación del mismo y su resolución es el siguiente:

• Se citará a los afectados por la declaración para poner a su disposición el expediente y los informes técnicos oportunos, dando un plazo de 20 días para que se presenten las alegaciones que procedan.
• Terminado dicho plazo, los servicios técnicos municipales inspeccionarán el inmueble, elaborarán un dictamen pericial y propondrán las medias a adoptar pertinentes según las circunstancias de cada caso.
• La resolución debe dictarse y notificarse en un plazo de 6 meses y resolverá el procedimiento declarando si procede, o no, la declaración de ruina del inmueble, determinando el plazo en el que deben iniciarse las obras que hayan estimado los servicios técnicos municipales.

Cuando se trate de una edificación no catalogada ni protegida, la declaración de ruina determinará la obligación de proceder a la completa rehabilitación o a la demolición. Es decir, que en el peor de los casos se podrá proceder a la rehabilitación de la edificación, que es justo lo que se pretende en este caso, acotando únicamente el plazo en el que esta actuación deba iniciarse.

No me gustaría terminar este monográfico sobre la ruina sin hablar también del deber de conservación. La declaración de ruina y el deber de conservación de toda edificación están íntimamente relacionadas ya que ésta supone el límite del deber legal de conservación por parte del propietario de la vivienda y, por desgracia, esta herramienta es utilizada en numerosas ocasiones para satisfacer intereses especulativos.

El deber legal de conservar los edificios en la legislación urbanística aparece recogido tanto en la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Ordenación de la Edificación y el Real Decreto Legislativo por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de suelo donde, en el artículo 9, se señala lo siguiente:

El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de dedicarlos a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación. Este deber constituirá el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios, cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, corriendo a cargo de los fondos de ésta las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.

Disculpen el ladrillo.

FOTOGRAFÍA: Inés.

NORMATIVA RELACIONADA:

• Ley 49/1960, de 21 de junio, sobre Propiedad Horizontal.
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
• Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo.
• Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo.
• Decreto 278/2007, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias.